שמאים לא יעריכו נכסים בצפון ובדרום במלוא שווי השוק

רוב שמאי המקרקעין סבורים, כי מחירי הדירות ביישובי עוטף עזה וגבול הלבנון ירדו בעקבות המצב הביטחוני, וזאת בניגוד למצב השוק שמראה שהם נותרו ברמה דומה לזו מלפני המלחמה. כך עולה מסקר שביצעה לשכת שמאי המקרקעין בקרב כ-200 מחבריה, שנועד לבחון האם המצב הביטחוני משפיע על שווי הנכסים במקומות המפונים, ואם כן - כיצד, לצורך עריכת שומות. הסקר בוצע לקראת ועידת שמאי המקרקעין השנתית, שמתקיימת בימים אלה והמשמעות של ממצאיו היא, שאנשים שרוצים לרכוש נכס ביישובים הללו, עלולים למצוא את עצמם את משכנתה נמוכה יותר ממה שצפו, עקב דוח השמאי על הנכס. 

● בלעדי | תרמית הענק של חברת הנדל"ן: החובות נחשפים, והם מגיעים כבר למעל 200 מיליון שקל
● ראיון | "מוכרים טוב באשקלון וגם בנהריה": יזם הנדל"ן ששבר את בצורת ההנפקות בת"א 

מהסקר עולה, כי 84% מאוכלוסיית המדגם סברו, כי יש לבצע הפחתה כלשהי מאומדן שווי נכס, הנכלל באחד היישובים המפונים "צמודי הגדר" בגבול הצפון (בהם לא דווחו עסקאות מכר מאז תחילת המלחמה), כשהשאלה הגדולה היא רק בכמה יש להפחית. 39%, סבורים כי יש להפחית בין 15%-10% משווי הנכסים; 23% ציינו שיש להפחית בין 15%-20%; ו-23% סבורים כי ההפחתה צריכה להיות של 5-10%. 

כ-67% מהנסקרים סבורים כי גם בישובים "סמוכי גדר" בצפון, כלומר כאלה שנמצאים בריחוק מעט גדול יותר מהגבול, ושבהם לא דווחו עסקאות מאז תחילת המלחמה - יש לבצע הפחתה כלשהי מאומדן שווי נכס. 

כ-24% סברו כי אין לבצע הפחתה כלל; 48% סברו כי יש להפחית 5-10% מהשווי; 23% סברו שיש להפחית 10-15%; ו-5% ענו, כי יש להפחית 15-20%. 

ממצאים מתונים יותר בעוטף עזה

כשמדובר בעוטף עזה הממצאים היו מתונים מעט יותר, אך גם לגביהם כ-85% מהשמאים בדעה, כי יש להפחית משווי הנכסים צמודי גדר, עקב המצב הביטחוני. 16% סברו כי אין להפחית כלל משווי הנכסים; 38% סברו כי יש להפחית 5-10% משווי הנכס; 27% בדעה שיש להפחית 10-15%; ו-19% סברו שיש להפחית 15-20%. 

כשמדובר ביישובים מרוחקים מעט יותר, 36% מהנשאלים סברו כי אין לבצע הפחתה כלל, כמות דומה של שמאים סברו, כי יש להפחית 5-10%; 22% בעד הפחתה של 10-15%; ואילו 5% סברו, כי יש להפחית 15-20% משווי הנכסים. 

המסקנה היא כי רמת אי הוודאות הגדולה ביותר מסתמנת ביישובים צמודי גדר בגבול הצפון. "סביר להניח שהנטייה של המשיבים לסמן את היישובים צמודי הגדר בגבול הצפון ככאלו שסביר לבצע בהם את ההפחתה המשמעותית ביותר בשווי נובעת הן מהיותם צמודי גדר והן בשל העבודה שכיום צה"ל נמצא בתוך רצועת עזה ומטפל בבעיית החמאס, לעומת המצב בצפון שם הצבא לא נמצא בשטח ולא מהווה גורם שבכוחו לעצור מתקפות לפני שהן מגיעות לגדר המערכת. כלומר, ככל שהאיום גדול יותר ואי הוודאות לגבי העתיד גדולה יותר, כך גם אי הוודאות לגבי השווי של הנכסים גדולה יותר ומכאן הנטייה לייחס הפחתה משמעותית יותר ביישובים אלו", אמר יריב דרורי, יו"ר ועדת מחקר נתוני שוק בלשכת השמאים. 

דרורי אמר עוד, כי "בעבודתו שמאי המקרקעין מעריך אומדן שווי לדירות ובתי מגורים באמצעות גישת ההשוואה המהווה את הגישה המהימנה ביותר בין הגישות הקיימות להערכת שווי נכס מקרקעין. נוצר מצב בו מאז תחילת המלחמה ומזה כחמישה חודשים קיימים ישובים מפונים. במקרים בהם ביישובים אלו העסקאות המדווחות הינן מלפני פרוץ המלחמה הרי שהן אינן מבטאות את השפעת המלחמה, ככל שקיימת, על שווי הנכסים. מצב זה יוצר אי ודאות לגבי השווי הנוכחי של הנכסים. המדינה מדשדשת כיום ולא מסמנת יעד ברור כיצד לטפל באיום הביטחוני בגבול הצפון ומצב זה מגביר את חוסר הוודאות בנכסים ביישובים מפונים אשר מושפעים ישירות מהמצב". 

על אף שאין מדובר בהנחיה או בהמלצה מחייבת, המשמעות של ממצאי הסקר, שבמקרים שבו שמאים יצטרכו לאמוד שווי נכס לצורך משכנתה או קבלת הלוואה, הם לא יעריכו אותו במלוא שווי השוק שלו, וזאת על אף שמעסקאות שבוצעו באחרונה במקומות שסמוכים לגבולות בצפון ובדרום, כמו קרית שמונה, צפת, נהריה, שדרות ונתיבות לא ניכרת הייתה ירידת מחירים.